신한서부티엔디리츠의 기관 수요예측 결과가 발표되었습니다. 수요예측 결과 및 청약 개요, 사업 및 실적, 그리고 공모주 유튜버 의견을 알아보도록 하겠습니다.
기관 수요예측 & 청약 개요
● 공모가 : 5,000 (모든리츠 동일)
● 경쟁률 : 546 (기관 827 참여 )
미래에셋글로벌리츠의 경우 경쟁률 1,019에 기관 1,106 참여입니다. 최근에 상장한 NH올원리츠 보다는 조금 낮은 수준입니다. 리츠 치고는 무난한 수준이라고 합니다.
● 기관 의무보유 확약률 : 15.29 %
최근에 상장하거나 상장이 예정된 미래에셋글로벌리츠/NH올원리츠/SK리츠/디앤디플랫폼리츠 중 가장 낮은 수준의 기관 의무보유 확약률입니다. 1개월 확약이 제일 높고, 3개월 확약에 일부 해외기관이 확약에 참여했습니다.
● 공모규모 : 1,349 억 (2,698 만주)
공모규모가 미래에셋글로벌리츠의 751억 대비 1,349억으로 79% 더 많습니다.
일반적으로 상장일 주가 견인을 위해서는 규모가 작은 것이 유리합니다.
● 청약일 : 2021. 11. 24 ~ 2021. 11. 26 (3일)
● 환불일 : 2021. 11. 30
● 상장일 : 2021. 12. 10 (단독 상장)
일반적으로 리츠는 일반종목과 다르게 3일 청약을 받습니다.
11월 26일(금)이 청약 마지막 3일차이고 11월 30일(화) 환불일까지 4일이 소요되기 때문에, 큰 자금의 비례 청약을 고려하고 계시다면 보유하고 계신 CMA 수익률 대비 어떤 쪽이 유리할지 고려가 필요합니다. 일반적인 리츠의 상장일 기대 수익률은 5~10%입니다.
● 주관/인수 증권사 : 한국투자증권 / 신한투자증권 / 하나금융투자
▶ 균등 없음 (100% 비례 배정)
▶ 증거금률 50%
| 인수인 | 일반 청약 |
| 한국투자증권 | - 청약일 현재 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌 또는 온라인개설 위탁계좌, 스마트폰 개설 위탁계좌 보유고객 청약 가능 - 청약수수료 2,000 - 최대청약 한도 ▶ 온라인전용 : 650,000 (1,625,000,000) ▶ 일반고객 : 1,300,000 (3,250,000,000) ▶ 우대고객 : 2,600,000 (6,500,000,000) ▶ 최고우대고객 : 3,900,000 (9,750,000,000) |
| 신한금융투자 | - 비대면 개설 및 은행 제휴계좌는 청약일 종일까지 개설할 경우 청약가능 - 청약수수료 무료 - 최대청약 한도 ▶ 일반고객 : 650,000 (1,625,000,000) ▶ 우대고객 : 1,300,000 (3,250,000,000) 또는 1,950,000 (4,875,000,000) |
| 하나금융투자 | - 비대면 개설 계좌, 근거계좌를 통한 비대면(온라인) 상품계좌는 청약 당일 계좌개설 후 공모주 청약이 가능 - 청약수수료 2,000 - 최대청약 한도 ▶ 일반고객 : 1,000,000 (2,500,000,000) ▶ 우대고객 : 2,000,000 (5,000,000,000) |
미래에셋글로벌리츠의 경우 청약 3사의 배정비율이 30%:35%:35%로 유사했던 것에 비해, 신한서부티엔디리츠는 한국투자증권의 배정물량이 총 배정물량의 반을 찾이합니다.
해서, 청약수수료가 무료인 신한금융투자(100억)가 미래에셋글로벌리츠에서 수수료가 무료였던 NH(225억)에 비해 배정비율과 배정물량 관점에서 불리한 상황입니다. NH보다는 신한금융투자가 아무래도 계좌수가 적을 거 같긴 한데, 어찌 될지 궁금하네요.
● 투자설명서(전자공시시스템, DART)
신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사/투자설명서(집합투자증권)/2021.11.23
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dart.fss.or.kr
사업 & 실적
신한서부티엔디리츠는 복합 리테일, 호텔 리츠입니다. 리츠는 회사가 부동산 투자를 통해 임대수익을 주주에게 배당으로 환원하는 종목입니다.
지분구조는, 부동산 개발회사인 서부 T&D가 본래 100% 가지고 있던 리츠 자산의 50%를 내놓고. 기관 및 일반투자자와 신한 리츠 운용이 지분을 나눠가지는 구조를 가지고 있습니다.
부동산 자산으로 복합 쇼핑몰인 "인천 스퀘어원"의 지분 100%를 가지고 있고, 공모자금으로 자리츠의 지분을 100%로 매입할 예정인데, 자리츠는 호텔/레지던스 용산의 "그랜드 머큐어"를 가지고 있습니다.
| 자산 | 내용 |
| 스퀘어원(인천) | - 1호선 동춘역 인접 대형 복합 쇼핑몰 - 지분 100% - 공모자금으로 예전 취득시 사용했던 단기 차입금 일부 상환 예정, 완전 상환하는 것이 아니기 때문에 금리 인상으로 인한 잔여 차입금의 금리 변동은 리스크, 금리 상승시 연 6%배당을 목표로 하나 5%대로 하락할 가능성 - 멀지않은 근처에 송도 롯데마트/홈플러스/현대프리미엄 아울렛/코스트코 경쟁시설 위치 (경쟁업체가 대중교통으로 멀지않은 위치에 있어 인천분들이 송도로도 쇼핑을 많이 간다고 한다 - 주식애소리) - 입주업체 ▶ 일반 : CPI연동 고정 임대료의 8년 장기 계약체결, 업체에게 임대료를 받아 수익을 환원하는 것이 아니라 서부T&D가 우선적으로 수익을 환원하고, 이후 업체하게 임대료를 받는 구조, 안정성 높음 ▶ 홈플러스(지하 1층) : CPI연동 임대료, 잔여 임대기간 12년, 코로나 특수로 구조조정을 통한 매장축소 및 영업악화로 인한 중도 계약해지 발생 가능성 리스크 |
| 그랜드 머큐어(용산) | - 용산 드래곤시트의 총 3개동중 객실/피트니스/스파/레스토링등이 있는 그랜드머큐어 동 - 공모자금으로 해당자산을 가지고있는 자리츠 지분 100% 매입예정 - 8년 장기 계약, 매출에 연동되는 최소보장임대료 조건(월 8.1억원) - 코로나 특수로 2020년은 객실가동율이 50~70% 였으나 꾸준히 회복하여 2021년 10월중에는 최고 92%까지 가동된 이력, 레지던스호텔이라 장기 투숙객 많음 - 드래곤시티내 "그랜드코리아레저(GKL)" 카지노 입점이 유력하여, 입점되면 장기 투숙객 많아질 가능성 |
| 기타 - 계획 | - 서울 양천구 서부트럭터미널을 개발해서 도심첨단복합물류단지 조성 계획 - 인천 스퀘어원2 부지에 "데이터 센터" 조성 계획 - 서울 용산 나진상가를 개발해서 주상복합시설 조성 계획 |
공모자금 사용목적은 위에서 언급했던 용산 "그랜드 머큐어"의 지분을 가지는 자회사 100% 매입에 사용될 예정이고, 예전 인천 "스퀘어원" 취득 시 사용했던 단기 차입금을 상환할 예정입니다.
5년 평균 예상 연 6.25% 배당수익률을 목표로 하고, 연 2회 반기배당합니다.
12월 10일 상장 후, 5,000원 기준 12월 말까지 보유하면 약 1.8% 배당 예정이고, 2022년 전반기/후반기 각각 3.1% 배당 예정 계획이라고 합니다.
유튜버 & 블로거 의견
주식애소리
솔직히 최근에 본 리츠 중에 가장 안 끌리는 것 같아요 ^^;
경쟁률이 낮으면 기대수익률 5~10% 잡고 토스 뱅킹 이자와 비교 후 참여해 볼 예정, 미래에셋글로벌리츠와 달게 균등이 없다는 것 다시 체크!
경제적 자유민족
역시 단기투자 목적으로 경쟁률이 낮다면 청약! 올해 청약했던 리츠 중에서는 가장 별로라고 생각, 서부티엔디가 보유했던 자산의 리스크 헷징 목적으로 리츠로 편입시키는 것으로 추정되네요.
소유보다 경험 - 아이언
책임임대차 계약 및 장기계약으로 임대료에 대한 안정성은 보장되나, 임대료/호텔 수익이 낮아지면 소유 부동산의 가치가 높아지기 어려움
리츠는 상장일 크게 상승하기 어려운 투자수단, 환불일이 4일인 점 고려해서, 경쟁률이 너무 높으면 실익이 나오기 매우 어려움, 경쟁률이 500:1인 경우, 2%(토스? ) 파킹 통장이자보다 수익이 발생하려면 상장일 4.6% 상승해야 함.
상장일 높게 상승한다면 매각, 아니면 배당을 노리는 전략이 유효하지만, 올해 말까지 보유해서 받는 배당은 주당 24.79원 수준인 점 주의
▲미래에셋글로벌리츠 수요예측/청약(11.22~24)(유)
▲대신밸런스제11호스팩 수요예측/청약(11.22~23)(코)
▲신한서부티엔디리츠 수요예측/청약(11.24~26)(유)
●신한서부티엔디(T&D)리츠 리뷰(11.24~26)(유)
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